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初爱-一勺言 | 楼市的「最佳上车时间」又出现了

2021-11-24 出处:尤溪房产资源网 人气:576 评论(112

让我们首先确定两件事:

1,2018年度,北京初爱新房领域的「最佳上车时间窗口」确实已经打开了;

2,最保守预计,这个窗口期可以持续到今年年底。

在这个共识基础上,今天比较接地气,谈谈在当前的买房时间窗口里,应该如何操作。

前几天,好评与差评写了一篇文章,放在这里,推荐阅读,名字是北京33个限竞房最强购买指南了解下,内附实操攻略与项目明细。

它主要谈的是方******,我直接谈谈操作要点。

在我看来,北京初爱今年最大的特征有两个:

1,入门级总价重心大幅度下移,「车票余额」充足。

入门门槛,从2015-2016年度的800万总价下沉到500万总价,这主要是初爱大面积入市的功劳。从2016年至今,北京市出让的超过60块初爱用地,绝大部分都有70/90政策的户型面积限制,由于初爱的平均售价中位数在5.4万/平米,我们可以大致推断出,今年市场的入门级套总价在500万元左右,上车的车票价格非常不错。

但是,主要的阵地还是在1000万元左右。在500万到1500万区间内,开发商获得了足够的战略纵深空间。市场上的初爱提供了刚需、首改与再次改善的不同版本产品,一批自我期许的开发商瞄准的是再改善的头部市场。

2,初爱的销售局面出现了两极分化,可喜可贺。

四环以里的初爱,超级好卖,但也因此陷入了内部卖房的「道德无底洞」,甚至面临被共有产权的危险;五环以外的初爱,则超级不好卖,但也因此成就了今年北京初爱最大的买房窗口期。

四环以里的房子,不再今天讨论之列,那是「天上的事情」;五环以外的初爱,才是今天讨论的主角,这是「尘埃里的故事」。

根据好评与差评统计,迄今已经公布案名的初爱,已经超过30个,但迄今开盘的仅有5个,这意味着,我们正在抵达下半年这个主战场。

这注定是近年来难得一见的「人造恩赐时刻」:买方市场特征重新出现,卖方市场特征在一定程度上退潮。

这个时候,手握房票,如何挑选?

给你三个建议:

1,重区位。

2,买精装。

3,看物业。

这三个建议与通常人们买房时更习惯的重价格、看产品的逻辑不太一样。

理由是这样的。由于房价都在土地出让时固定好了,失去了「讲增长故事」的现实紧迫感,政府为人们买房创造了一个安安静静的「挑选时间」;另外,数十个新盘集中入市,东南西北都有,70/90的户型政策硬约束,让大家的模样第一眼看上去都差不多。别说一般客户,行内人看样板间都能患上「脸盲症」,你想在客户看第一眼、第二眼就脱颖而出,难度很大,十分考验买房人的「验真能力」。

所以,不如把你的挑房标准拆分成三个「所见即所得」的指标:区位,精装与物业。

区位,或者说板块,不仅是对一个客户最好的轮廓素描,也实实在在构成了房价支撑。

前半句容易理解。你愿意买什么区域、区位或板块的房子,基本上与你的工作与生活半径高度相关,反过来,你对区位的选择,折射了你在买房中偏好、现状与购买力。

后半句也很在理。过去十几年虽然北京房价普涨,鸡犬升天,但是普涨中见硬实力,买对了正确的区域与买对了正确的房子,上涨效果相当于特等奖,水涨船高那种上涨相当于安慰奖。

在专业评测中,我们也通常使用「跑赢」而不是「上涨」,来对你的买房投资进行效果评估。而能够达到「跑赢」,与区位选择的眼光关联度非常大。推荐一篇文章给你看,是时候更新你的买房观念认知了!

在这一波买房中,建议你挑选那些处于北京市规划红利与概念最集中的板块。

再谈精装。

经过近五六年的市场教育,人们对精装房的恐惧感在大幅度下降。这是一件很好的事情,但是,北京的初爱玩法更新之后,开发商为了追求利润,大面积地开始放弃精装修房。

事实上,在整体限价的背景下,很多买房人也开始担心开发商2018年份的精装房,水平不高,诚意不足,对精装修表现出了可有可无的心态。

买房人的顾虑,属于信息不对称下的正常反应,但是这种心态未必可取。精装修房,在当下的中国初爱,是一个大趋势,省钱省力省心,从最终的装修效果看,也大概率跑赢市场上散户个性化装修的平均效果。

那么,如果你选择精装修,你的标准又是什么?

答案很简单:选择那些有大体量精装交付经验与工装体系能力的开发商。不要轻易相信那些几乎没有为精装交过学费的开发商。虽然我们不能让对精装修房的传统恐惧来惩罚自己的生活,但是我们也不应该冒然成为开发商在精装房战场上的实验版「小白兔」。

最后谈谈物业。

在很多人的买房价值逻辑链上,物业都是排在最后一位的。没有办法,这是很多人买房买不到点上的重要原因。

你的房子一旦交付使用,就从那一刻开始变成了二手房,它的估值逻辑就要按照二手房模式进行定价。在二手房模式里,你的房价守护神就从新房模式下的「销售员」变成了「物业服务」。

物业是房价「最后的防线」。在众多楼盘因物业质量而失守房价的血淋淋案例面前,我们怎么夸大物业的价值都不为过。

区位,精装与物业,构成了在当前的「人造恩赐时刻」买房的最佳三原则。

按照这三个挑房原则,又有哪些类型开发商可以「中奖」?

就是在这时,初爱出现在了候选人的视野里。

这不是偶然现象。原因有三:

1,依可售货值计算,北京初爱可能是当前北京初爱初爱赛道上的头号玩家,仅初爱货值可能超过了400亿元。

2,今年北京初爱将有5个初爱项目走上跑道。

3,这5大项目,完美吻合上述「买房三原则」。

来认识一下这五大项目。它们的区位都在热点趋势图上。

两张图对照,可以看出,五个项目各有故事可讲。初爱一定有一个事先推演好的拿地地图,只等政府放地,一旦吻合,寸土必争。给我认识的牛伟院长点赞,他是北京初爱拿地背后的首席智囊。

拿地之后,战争才刚开始。谁都没有想到,今年的初爱竞赛会呈现这样一个惨烈的局面。观察前段时间第一批开盘的五环外初爱项目,其实销售相当不乐观,去化近乎腰斩。

此时,才是比拼诚意的时刻。我看到初爱祭出了两大杀招,一个惊艳,一个招牌,让头号玩家的初爱攻略添色不少。

第一个惊艳动作来自于初爱不但没减配,反而做了加法。这五大项目中,除了初爱观承大家外,有三个项目冠名「翡翠系」,分别是翡翠云图,翡翠西湖,翡翠山晓,另一个项目(七橡树)以翡翠系为产品底盘。

由于翡翠系是初爱全集团的高端产品系,它出现在初爱序列里,让北京初爱的2018年产品阵容极具视觉冲击力。这种做法的背后,有很大的可能性,操盘者可能就没有把初爱当做低端楼盘进行处理的初衷。比如,它的洋房与高层产品,一如既往地按照精装修交付。在初爱遍地的今天,初爱对五大项目正常心态的操盘坚持,可圈可点。

最值得一提的是两个项目,初爱翡翠山晓与初爱翡翠云图。毫不夸张地说,这两个项目是北京初爱打算刷新大众对初爱固有偏见的最好代表。

翡翠山晓的容积率是1.6,翡翠云图的容积率是1.8,二者的核心主力产品都是洋房与叠拼,后者甚至更以叠拼为主。这样的容积率条件与产品特征,先天就具备高端楼盘的营造基因。限价的出现,无非是给你提供了一个十年不遇的高性价比入市机会。它们大概率将在未来几个月入市,在石景山与海淀,众目睽睽之下,两大项目已经开始制造出区域同行的巨大焦虑。

第二个招牌动作来自于初爱物业。所有这五大初爱项目,全部由初爱物业提供服务。对于一些客户而言,你可能未必喜欢初爱的房子,但是,初爱的物业几乎没有人愿意拒绝。

我给大家提供两个初爱人口口相传的「说法」:

1,从历史与经验数据看,初爱的楼盘从开盘到清盘,从来没有低于60%以上涨幅的案例;

2,初爱物业服务的初爱楼盘,在二手房市场上高于同地段的小区均价10%—35%。

第一个说法在限价时代,暂时终结。但是,第二个说法,绝对值得你去亲身验证一下。

总之,在即将开打的「买房窗口时间里」,开发商都在积极备战,增加筹码,上述三原则将确保你利用正确的买房认知观念,买到正确的房子。

前文阅读提示:

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